Revenus de location : la déduction pour amortissement

By Robert Robillard - 17 February 2016

Les immeubles locatifs donnent droit à la DPA. Un immeuble sera inscrit dans la catégorie 1, 3 ou 6 selon le cas.

L’ARC explique notamment :

“La plupart des immeubles que vous avez acquis après 1987 font partie de la catégorie 1, sauf s’ils font clairement partie d’une autre catégorie. Vous devez également incluez dans la catégorie 1 certains rajouts ou modifications que vous avez apportés à des immeubles de la catégorie 1 ainsi que certains immeubles d’une autre catégorie après 1987.”

“La plupart des immeubles que vous avez acquis avant 1988 font partie de la catégorie 3 ou de la catégorie 6.”

Pour chacune des catégories, l’ARC précise que les “éléments” de l’immeuble sont également compris à la catégorie, ce qui inclut notamment :

  • l’installation électrique;
  • les appareils d’éclairage;
  • la plomberie;
  • les installations d’extinction automatique d’incendie;
  • le matériel de chauffage;
  • le matériel de climatisation, sauf les climatiseurs de fenêtre;
  • les ascenseurs;
  • les escaliers roulants.

La DPA a pour effet de convertir en dépense courante une partie de la dépense en capital, un mécanisme fiscal que nous avons présenté ici.

La DPA est disponible dans le calcul du revenu net de location tiré d’un bien (i.e., revenus locatifs) afin de reconnaître cette réalité économique : l’immeuble perd progressivement de la valeur au fil du temps.

Aux fins de l’impôt sur le revenu, la DPA est clairement réglementée, tout particulièrement pour l’immeuble à revenus.

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La DPA offre, malgré tout, quelques opportunités de planification puisqu’elle agit de façon à reporter l’impôt à payer dans le futur, ce qui sera, presque toujours, une excellente stratégie.

L’ARC explique :

“En général, la DPA se calcule selon la méthode de valeur résiduelle. Cela signifie que vous devez calculer la DPA selon le coût en capital du bien de location, moins la DPA que vous avez demandée dans les années passées, s’il y a lieu. Le solde de la catégorie diminue au fil des ans, à mesure que vous utilisez la DPA.”

Par “coût en capital”, l’ARC entend :

“Le montant que vous utilisez la première année afin de calculer la DPA. Le coût en capital d’un bien que vous louez correspond habituellement au total des montants suivants :

  • le prix d’achat du bien (ne pas inclure le coût du terrain, qui n’est pas un bien amortissable);
  • la partie des frais juridiques et comptables, des frais d’ingénierie et d’installation et des autres frais qui se rapporte à l’achat ou à la construction du bien de location (ne pas inclure la portion attribuable au terrain);
  • le coût de tous les ajouts et de toutes les améliorations que vous avez apportés aux biens amortissables une fois que vous les avez acquis, sauf si vous avez déduit ce coût comme dépense courante;
  • les coûts accessoires pour un immeuble, (tels que les intérêts, les frais juridiques et comptables ou les impôts fonciers) qui se rapportent à la période durant laquelle vous construisez, rénovez ou transformez l’immeuble et que vous n’avez pas déduits comme dépenses courantes.”

Nous avons présenté les règles de base du calcul de la DPA ici et ici.

La plupart de ces règles s’appliquent au calcul de la DPA d’un immeuble locatif. Revoici ces règles sur la DPA aux fins des revenus de location.

Règle #1. Même si elle est disponible, il n’est pas obligatoire d’utiliser la DPA dans une année d’imposition donnée. Par exemple, lorsque le revenu net de location, sans DPA, inscrit dans le calcul du revenu total à la déclaration d’impôt ne donne pas lieu, en finalité, à un impôt à payer par le contribuable, il n’est pas pertinent d’utiliser la DPA puisque celle-ci serait “perdue”, ne servant pas à réduire l’impôt à payer.

Règle #2. La valeur du terrain est toujours exclue de la valeur résiduelle et donc du calcul de la DPA.

Règle #3. Dans l’année d’acquisition d’un bien, seul un montant correspondant à la moitié de la DPA peut être utilisé; c’est la règle de la demi-année.

Règle #4. Dans l’année où le bien est vendu, aucune DPA n’est possible. En effet, le bien doit être possédé à la fin de l’année d’imposition pour donner droit à la DPA.

Règle #5. La DPA utilisée ne peut pas créer ou augmenter une perte de location dans une année d’imposition donnée. Dans le cas de la DPA sur immeuble locatif, l’aspect facultatif exposé à la règle #1 est donc étroitement encadré. Plus de détails sont présentés à ce sujet dans le bulletin IT-195R4 Biens locatifs – Restrictions relatives à la déduction pour amortissement.

Règle #6. De nos jours, on n’achète plus d’immeubles dont le coût est de moins de 50 000 $. Lorsque plusieurs immeubles sont possédés, il faut donc traiter chaque immeuble d’une même catégorie afin d’établir la DPA disponible pour l’année d’imposition sur chaque immeuble.

Règle #7. Cependant, lorsque l’on possède plusieurs immeubles, la DPA totale prise sur l’ensemble de ces immeubles ne peut pas excéder les revenus locatifs totaux sur ces immeubles.

Par exemple, si en 2015, on a les paramètres suivants :

Immeuble A Immeuble B Total
Revenu (perte) de location 11 000 (3 000) 8 000
DPA disponible 10 000 8 000 18 000
DPA allouée     8 000

En vertu de la règle #7, la DPA totale allouée est de 8 000 $ alors qu’une DPA de 10 000 $ était pourtant disponible sur l’immeuble A. Les pertes de location générées par l’immeuble B viennent limiter la DPA totale allouée. Le contribuable peut choisir l’immeuble (ou les immeubles) sur lequel inscrire la DPA.

Ainsi, comme le revenu net de location total avant DPA est de 8 000 $, il serait possible d’inscrire la DPA de 8 000 $ sur l’immeuble A sans contrevenir à la règle #5 ci-haut puisque le revenu net de location après DPA serait de 3 000 $ pour l’immeuble A aux déclarations d’impôt fédérale et du Québec.

Règle #8. Selon la date d’acquisition de l’immeuble et ses caractéristiques, le taux de DPA applicable va différer. Dit techniquement, ce sont les catégories de biens admissibles à la DPA. Ces catégories et les taux de DPA sont fixés par le Règlement de l’impôt sur le revenu. On retrouve les taux de DPA au règlement 1100.

  1. La plupart des immeubles résidentiels acquis après 1987 ont un taux de DPA de 4 % (catégorie 1).
  2. La plupart des immeubles acquis avant 1988 ont un taux de DPA de 5 % (catégorie 3).
  3. Certains immeubles acquis avant 1979 ont un taux de DPA de 10 % (catégorie 6).

Règle #9. Lors de la vente (disposition) d’un immeuble, la DPA utilisée par le passé pourrait donner lieu à une récupération d’amortissement. Autrement dit, si la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) après les dispositions et acquisitions, dans une catégorie donnée, est négative (colonne 5 à la section A du T776), ce montant devient une récupération d’amortissement s’ajoutant au revenu net. On l’ajoute alors aux revenus de location de l’année.

A l’inverse, si le montant à la colonne 5 est positif, il pourra servir de perte finale donnant lieu à une perte de location, lorsque les revenus de location s’avèrent insuffisants pour couvrir cette perte.

Relativement aux revenus de location, un examen de la section A du formulaire T776 État des loyers de biens immeubles pourra faciliter la compréhension pratique du mécanisme de la DPA (pour le Québec, voir le TP-128 Revenus et dépenses de location d’un bien immeuble).
 


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