Mes pertes de location sont refusées par l’impôt

By Robert Robillard - 29 May 2014

D’accord. Mais est-ce justifié?

Dans la cause Tremblay c. Agence du revenu du Québec, 2012 QCCQ 1796, l’ARQ explique :

« Nous ne pouvons vous accorder le montant de la perte locative que vous avez demandé dans votre déclaration de revenus parce qu’il n’y a pas de source de revenu. »

Au paragraphe 4 de cette cause, on lit que la Direction des oppositions confirme les avis de cotisation comme suit :

« Le ministre du Revenu a étudié les faits et motifs énoncés dans votre avis d’opposition et a décidé que :

Les cotisations ont été établies conformément aux dispositions de la loi notamment, mais sans restreindre la généralité de ce qui précède, en ce que les pertes locatives dont les montants sont respectivement de 1 748 $, 10 180 $ et 2 957 $ pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 ont dûment été refusées en vertu des articles 28, 80 et 81 de la Loi sur les impôts, compte tenu du fait que la prédominance commerciale n’a pas été établie. »

Laconique, l’article 80 de la Loi sur les impôts du Québec (LIQ) se lit comme suit :

« Sous réserve de la présente partie, le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise ou d’un bien est le bénéfice qu’il en tire.

Les revenus qu’un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d’imposition d’entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre. »

L’article 81, portant sur les pertes, n’est guère plus explicite… Quant à l’article 28, il s’agit ni plus ni moins de l’énoncé sur les règles fondamentales du calcul du revenu pour une année d’imposition. Au fédéral, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit des dispositions en tous points semblables aux articles 3 et 9.

De la sorte, à l’inverse de notre billet récent où l’ARQ créait de toutes pièces un revenu fictif afin d’imposer le contribuable, l’ARQ s’active dans ce dossier à prétendre que le revenu négatif, la perte, du contribuable est fictif, ce qui motive le refus des pertes de location demandées!

La juge relate que le contribuable a acquis un immeuble âgé qui requiert constamment des rénovations afin d’en maintenir l’intégrité. On apprend notamment :

« [13] En 2000, il y avait beaucoup de rénovations à faire, en sorte que le propriétaire, Gaétan Tremblay, n’était plus capable de louer le logement à 490 $ par mois.

[14] Il a donc offert le logement à sa fille, à la condition qu’elle prenne le logement tel quel.

[15] En conséquence, le revenu de loyer qui était à 460 $/mois en 2000, fut réduit à 400 $/mois et il n’y eut aucune augmentation de loyer durant les neuf années subséquentes. Le fait que l’expectative de profit ait été longue ne change rien à la situation.

[16] C’est alors qu’est advenu, en 2008, la possibilité d’effectuer les rénovations requises, et ce, grâce au programme « Rénovation Québec » offert par la Société d’Habitation Québec et Ville Saguenay (pièce D-1 du 31 mars 2008).

[17] Les travaux, qui se sont élevés à près de 52 000 $, comportaient un investissement reconnu de 39 496 $.

[18] Le contrat (D-1) comportait, pour l’appelant et sa locataire, la fixation du loyer mensuel à 425 $ :

« Le propriétaire et la locataire s’engagent respectivement à exiger et à assumer le loyer mensuel de 425 $ lors du renouvellement du bail suivant la fin des travaux »

[19] Le document comportait également la mention suivante :

« Le loyer mensuel que le propriétaire pourra exiger lors du renouvellement du bail est de 482 $. »

[20] Selon les recherches de l’appelant sur des logements dans le même secteur, cela correspond :

Comparatif logement 2011

  • 3765   Montcalm                  4 ½      →        475,00 $
  • 3777   Ste-Cécile                  4 ½      →        520,00 $
  • 3791   Dollard                        4 ½      →        530,00 $
  • 2242   St-Maurice                 4 ½      →        435,00 $
  • 4002   Ste-Élysabeth            4 ½      →        425,00 $

[21] Suite à la subvention de 19 000 $ reçue, la valeur de l’immeuble de l’appelant est passée de 115 000 $ à 174 000 $.

[22] L’entente prise fut respectée et le loyer est passé à 425 $, 440 $ au 1er janvier 2010 et 480 $ le 1er janvier 2011.

[23] L’appelant a pris une hypothèque de 38 000 $ pour les réparations et il a toujours le but de rentabiliser son immeuble.

[24] L’agence du revenu, par son représentant, soutient que :

« Afin de démontrer l’aspect commercial de son immeuble, l’appelant a ajusté le prix du logement à 440 $ à compter du 1er janvier 2010, ce qui correspond à une augmentation de 10%. Une autre augmentation similaire est prévue pour le 1er janvier 2011. Ceci démontre que le loyer mensuel de 400 $ était inférieur à la juste valeur locative du logement. »

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La juge fait appel à l’arrêt Stewart c. Canada, 2002 CSC 46, [2002] 2 RCS 645 afin d’établir ce qui constitue l’expectative raisonnable de profit, élément au cœur du litige. La juge Paradis résume ainsi la question à résoudre en fin de paragraphe 26 de son prononcé :

« Pour qu’une activité soit qualifiée de commerciale par nature, le contribuable doit avoir l’intention subjective de réaliser un profit et il doit exister une preuve de comportement d’homme d’affaires sérieux étayant cette intention. »

La juge conclut, sans façon :

« [29] La preuve révèle que Gaétan Tremblay, un simple particulier, a agi à l’égard de son immeuble locatif dans un but d’expectative raisonnable de profit.

[30] En effet, il est établi que le but de cette acquisition d’un immeuble avec un logement était nettement d’en tirer un revenu de location (activité commerciale) et ce but est toujours pertinent.

[31] L’appelant satisfait au critère d’appréciation d’une source de revenu. Il peut donc déduire ses pertes locatives. »

L’appel est ainsi reçu; les cotisations de l’ARQ annulées.

Il arrive néanmoins qu’en d’autres cas les pertes locatives soient effectivement refusées avec justesse par l’administration fiscale. À suivre dans un prochain billet…

Tremblay c. Agence du revenu du Québec, 2012 QCCQ 1796 (CanLII)

 


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