Vendre sa maison pour 1$! Et pourquoi pas !?

By Robert Robillard - 24 February 2014

La Cour canadienne de l’impôt, cour dite de première instance, et, parfois, la Cour d’appel fédérale, entendent plus ou moins régulièrement des affaires où le contribuable décide tout bonnement de vendre sa maison pour 1$, habituellement à son conjoint.

En apparence, cela pourrait causer certains problèmes au vendeur et à l’acheteur car un lien de dépendance les relie. En effet, l’article 69 de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR) prévoit qu’une disposition devrait se faire à la juste valeur marchande (au Québec, article 422 de la Loi sur les impôts, LIQ). Le paragraphe 3 de la circulaire d’information IC89-3 Exposé des principes sur l’évaluation de biens mobiliers explique :

« La juste valeur marchande est le prix le plus élevé, exprimé en dollars, qui puisse être obtenu sur un marché ouvert qui n’est soumis à aucune restriction, lorsque les parties à la transaction sont bien informées, qu’elles agissent avec prudence, qu’elles n’ont aucun lien de dépendance entre elles et que ni l’une ni l’autre n’est forcée de quelque manière de conclure la transaction. »

Dans le cas où une maison est effectivement vendue au prix d’un petit dollar, ce même article de loi prévoit un mécanisme de rajustement du prix de disposition du vendeur, mais pas de l’acheteur. Cette mesure a pour effet de générer un gain en capital tant dans les mains du vendeur que celles de l’acheteur !

Voici un exemple simple. Paulette vend sa maison à Paul, son conjoint, pour 1$. La juste valeur marchande de la propriété est estimée à 500 000$. Par application de la loi, le prix de disposition de Paulette sera rajusté à 500 000$ alors que le prix d’achat de Paul sera maintenu à 1$.

Paulette se retrouve donc immédiatement imposable sur le gain en capital qui s’ensuit (500 000$ moins le prix de base rajusté). En plus, Paul sera imposé sur le gain en capital lors de la disposition de la maison. Mais son prix de base rajusté sera de 1$. C’est de la sorte dire que la tranche située entre 1$ et 500 000$ sera soumise deux fois à l’impôt!

Une histoire qui semble donc vraiment mal tourner pour Paulette et Paul : deux impôts à payer sur un même gain en capital explicitement consigné dans les mains de deux contribuables distincts.

Mais voilà, à vos trompettes, l’alinéa 40(2)b) de la LIR (au Québec, article 271 de la LIQ) prévoit par ailleurs que le gain en capital sur la disposition de sa maison, à laquelle on attribue affectueusement le sobriquet de « résidence principale », est exempté d’impôt!

Paul et Paulette sont dès lors sauvés des griffes de l’impôt. Une histoire qui virevolte donc finalement pour le mieux! En effet, qu’il y ait un ou deux gains en capital, lorsque ceux-ci sont exemptés d’impôt, on s’en moque?

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Peut-être pas… En fait, ça dépend.

Dans la cause Sokolowski Romar c. Canada entendue à la Cour canadienne de l’impôt [Sokolowski Romar c. La Reine, 2012 CCI 104 (CanLII)] et ensuite à la Cour d’appel fédérale [Sokolowski Romar c. Canada, 2013 CAF 10 (CanLII)], le contribuable vend effectivement sa maison, d’une valeur estimée à 950 000$, à sa conjointe pour ce mythique petit dollar.

À la lumière des provisions législatives énoncées plus haut, pas de problème.

Mais attendez voir, le contribuable est de plus titulaire d’une substantielle dette fiscale envers l’Agence du revenu du Canada (ARC) qui s’apprête à prendre les mesures permises par la loi afin de « saisir » cette propriété. Le contribuable vend de la sorte sa maison à sa conjointe pour ce minuscule 1$, confiant d’esquiver cet impôt à payer.

Le juge explique, au paragraphe 3 du jugement de première instance :

« [3] L’époux de l’appelante a reçu la visite de représentants de Revenu Canada en mai 1986 concernant sa déclaration de revenus pour son année d’imposition 1985. Cette vérification pour son année d’imposition 1985 s’est poursuivie et, le 17 juillet 1987, il a reçu une lettre de Revenu Canada l’informant qu’à la suite de la vérification, Revenu Canada se proposait de rajuster sa déclaration de revenu de 1985 en rejetant les pertes d’environ 3 millions de dollars qu’il avait réclamées en relation avec une société en nom collectif et d’autres dépenses et on lui accordait 30 jours pour présenter des observations avant l’établissement d’un avis de nouvelle cotisation. Revenu Canada a poursuivi les vérifications et, éventuellement, a refusé à l’époux de l’appelante les pertes en question. »

Le contribuable, aux prises avec l’ARC, et sa conjointe procède donc à la transaction sur la maison.

Mais voilà, il y a l’article 160 de la LIR. Le paragraphe 160(1) énonce, en des termes très compréhensibles, que l’acheteur se retrouve solidairement responsable de l’impôt à payer du vendeur jusqu’à concurrence de la juste valeur marchande de ce bien (au Québec, l’article 1034 de la LIQ).

Les paragraphes 20 et 21 du jugement de première instance précisent :

« [20] La Cour d’appel fédérale dans l’arrêt Wannan c. La Reine, 2003 DTC 5715 avait ceci à dire à propos de l’article 160 :

 [3]  . . . Il n’existe pas de défense de diligence raisonnable à l’encontre de l’application de l’article 160. Cet article peut s’appliquer au cessionnaire de biens qui n’a pas l’intention d’aider le débiteur fiscal primaire à se soustraire à l’impôt. Il peut même s’appliquer au cessionnaire qui n’a pas connaissance de la situation fiscale du débiteur fiscal primaire. Cependant, l’article 160 a été validement promulgué comme partie des lois du Canada. Si la Couronne entend se fonder sur l’article 160 dans un cas donné, elle doit être autorisée à le faire pour autant que les conditions prévues soient remplies.

[21] Aux paragraphes 9, 17 et 18 de l’arrêt La Reine c. Livingston, 2008 DTC 6233, le juge Sexton de la Cour d’appel fédérale a établi les critères nécessaires pour engendrer l’application de l’article 160 en relation avec l’objet et l’esprit du paragraphe 160(1) :

[9] Le juge de la Cour de l’impôt a posé en principe que les quatre critères suivants doivent être remplis pour que soit déclenchée l’application du paragraphe 160(1) :

1)      Il doit y avoir eu transfert de biens.

2)      Il faut que l’auteur et le bénéficiaire du transfert aient un lien de dépendance.

3)      Le bénéficiaire du transfert ne doit pas avoir donné de contrepartie à l’auteur du transfert ou doit lui avoir donné une contrepartie insuffisante (je ferai remarquer ici que le juge de première instance a écrit : [TRADUCTION] « L’auteur du transfert » ne doit pas avoir donné de contrepartie au bénéficiaire du transfert ou doit lui avoir donné une contrepartie insuffisante” [caractères gras ajoutés]: c’est là une citation erronée de la définition du critère applicable formulée dans l’arrêt Raphael c. Canada, 2002 CAF 23 (CanLII), 2002 CAF 23 (CanLII), 2002 CAF 23 (CanLII), 2002 CAF 23);

4)      Il faut que l’auteur du transfert soit tenu de payer des impôts en vertu de la Loi au moment du transfert.

. . .

[17] Étant donné la signification claire des termes du paragraphe 160(1), les critères dont dépend le déclenchement de son application se révèlent évidents :

1) L’auteur du transfert doit être tenu de payer des impôts en vertu de la Loi au moment de ce transfert.

2) Il doit y avoir eu transfert direct ou indirect de biens au moyen d’une fiducie ou de toute autre façon.

3) Le bénéficiaire du transfert doit être :

i. soit l’époux ou conjoint de fait de l’auteur du transfert au moment de celui-ci, ou une personne devenue depuis son époux ou conjoint de fait;

ii. soit une personne qui était âgée de moins de 18 ans au moment du transfert;

iii. soit une personne avec laquelle l’auteur du transfert avait un lien de dépendance.

4) La juste valeur marchande des biens transférés doit excéder la juste valeur marchande de la contrepartie donnée par le bénéficiaire du transfert.

[18] L’application de ces critères dépend dans une mesure particulièrement importante de l’objet du paragraphe 160(1). Dans l’arrêt Medland c. Canada, 98 DTC 6358 (C.A.F.) (Medland), notre Cour a conclu que l’objet et l’esprit de ce paragraphe “consistent à empêcher un contribuable de transférer ses biens à son conjoint [ou encore à un mineur ou à une personne avec qui il a un lien de dépendance] afin de faire échec aux efforts déployés par le ministre pour percevoir l’argent qui lui est dû”. Voir aussi le paragraphe 10 de Heavyside c. Canada, [1996] A.C.F. no 1608 (C.A.) [QL] (Heavyside). De façon encore plus pertinente pour la présente espèce, la Cour canadienne de l’impôt a posé en principe qu’il serait contraire à l’objet du paragraphe 160(1) que l’auteur d’un transfert permette au bénéficiaire de celui-ci d’utiliser les sommes transférées pour payer les dettes dudit auteur en favorisant des créanciers déterminés aux dépens de l’ARC; voir le paragraphe 19 de Raphael c. Canada, 2000 DTC 2434. »

La preuve entendue et exposée au juge de la Cour canadienne de l’impôt amène celui-ci à conclure que la vente à 1$ a pour unique objectif d’éluder l’impôt.

Tout cela pour dire que vendre sa maison à 1$, oui c’est toujours possible. Après tout, pourquoi pas… Même dans un marché immobilier haussier. Même à son conjoint ou à son enfant. Mais pas lorsque l’impôt est à nos trousses.

Et qu’on se le dise entre nous : cette provision n’est pas assujettie à un quelconque délai de prescription; le paragraphe 160(2) est clair à ce sujet (article 1035 de la LIQ)…

160, un article de loi très riche, non pas en calories, mais en rebondissements de toutes sortes sur lesquels nous aurons l’occasion de revenir.

Sokolowski Romar c. La Reine, 2012 CCI 104 (CanLII)

Sokolowski Romar c. Canada, 2013 CAF 10 (CanLII)

 


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