De nos revenus bruts de location, faut-il déduire jusqu’au plafond, toutes ces dépenses de location

By Robert Robillard - 20 January 2014

Lors d’un billet récent, les revenus de location tirés d’un bien immobilier ont été brièvement présentés.

Dans l’équation des revenus nets de location, la partie « revenus bruts » est rarement source de litiges. C’est du côté des dépenses de location que peuvent survenir certaines objections de la part des autorités fiscales. Après tout, celles-ci permettent de réduire l’impôt de l’entreprise, en l’occurrence l’impôt à payer sur le revenu de location net.

A priori, le propriétaire souhaiterait passer, à la dépense déductible, le maximum possible, ce qui aura pour effet de réduire le revenu net de location imposable.

Mais les autorités fiscales, inspirées des comptables encore et toujours de brun vêtus, utilisent les concepts de dépenses courantes et de dépenses en capital afin, d’une part, de refroidir cette fougue juvénile innée chez le propriétaire d’immobilier locatif et, d’autre part, dans le but de mieux refléter les impacts réels qu’auront certaines dépenses sur la durée de vie et la valeur de l’immeuble.

Ainsi, en général, les dépenses de location se classent en deux catégories aux fins de l’impôt sur le revenu pour leur déductibilité éventuelle :

  • les dépenses courantes ; et
  • les dépenses en capital.

Dans un billet passé, la distinction entre ces deux types de dépenses fût présentée. Voici un bref rappel. L’Agence du revenu du Canada (ARC) explique :

« Les dépenses courantes sont des dépenses que vous devez faire régulièrement et qui procurent un avantage à court terme. C’est le cas des réparations que vous faites pour garder votre bien de location dans l’état où il était quand vous l’avez acheté. Vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus de location bruts dans l’année où vous les avez faites. »

Quant aux dépenses en capital, l’ARC énonce :

« Les dépenses en capital, quant à elles, apportent des avantages qui durent plusieurs années. Elles comprennent, entre autres, les dépenses que vous faites pour acheter un bien ou encore pour l’améliorer. Généralement, vous ne pouvez pas déduire la totalité de ces dépenses dans l’année où vous les avez faites. Il vous est cependant permis de déduire ces dépenses sur une période de plusieurs années au moyen de la déduction pour amortissement (DPA). »

En regard des revenus bruts de location, l’Agence du revenu du Québec (ARQ) explique que les dépenses de location courantes déductibles incluent :

  • « les frais d’entretien et de réparation visant à rétablir l’état initial d’un immeuble (par exemple, si vous avez engagé des dépenses pour le remplacement de toutes les fenêtres ou pour la remise en état complète des balcons, du toit ou de la tuyauterie, vous pouvez les déduire). Notez que, si vous avez effectué vous-même les réparations, vous pouvez déduire le coût du matériel, mais non la valeur de votre travail;

  • les frais liés à un emprunt ainsi que les dépenses engagées pour l’obtention d’un prêt hypothécaire ou de tout autre prêt destiné à l’achat, à l’entretien ou à l’amélioration de l’immeuble (ces frais ou ces dépenses sont déductibles, mais seulement en fractions égales sur une période de cinq ans; si vous remboursez ce prêt avant la fin de la période de cinq ans, vous pouvez déduire, l’année du remboursement, tout solde restant non déduit);

  • les frais de publicité associés à la recherche de locataires;

  • les primes d’assurance et les impôts fonciers relatifs à l’immeuble;

  • l’intérêt sur l’argent emprunté en vue d’acheter, d’entretenir ou d’améliorer l’immeuble;

  • les frais d’embellissement du terrain entourant l’immeuble, à l’exception des trottoirs, des sentiers, des aires de stationnement et des murs de soutènement lorsque l’immeuble est utilisé principalement en vue de gagner un revenu de location;

  • les dépenses effectuées pour la location du terrain seulement;

  • les honoraires versés pour la tenue ou la vérification des livres et des registres;

  • les frais juridiques (sauf ceux liés à l’achat ou à la vente de l’immeuble);

  • les salaires ou les autres rémunérations versés aux personnes affectées à l’entretien ou à l’exploitation de l’immeuble;

  • le coût du chauffage, de l’électricité et de l’eau. »

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Par design de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la Loi sur les impôts du Québec, le traitement adopté par les autorités fiscales sur ces diverses dépenses de location déductibles est presque toujours le même que celui réservé aux dépenses d’entreprise sur lesquelles on a joyeusement divagué, pour le plaisir de la chose, ici, ici et ici.

Cependant, non déductibles à la dépense de location courante, les frais juridiques liés à l’achat ou à la vente de l’immeuble seront respectivement inclus lors du calcul du prix de base rajusté ou du produit de disposition du bien, les deux pièces maîtresses menant au calcul du gain éventuel en capital.

Dans le cas, relativement fréquent dans la réalité, où une partie de l’immeuble en location fait également office de résidence pour le propriétaire, seule la partie des dépenses courantes affectées aux logements en location sera déductible à titre de dépense de location dans l’année d’imposition. En d’autres mots, la fraction des dépenses consacrée à la section de l’immeuble occupée par le propriétaire n’est pas déductible ; il s’agit de dépenses personnelles. Cela n’est pas sans rappeler la règle d’utilisation de la Ferrari du travailleur autonome

L’ARC donne l’exemple suivant :

« Fernand a une maison de 12 pièces. Il loue 3 pièces au troisième étage. Il ne sait pas comment répartir les dépenses qu’il a faites pour la maison. Ses dépenses comprennent les impôts fonciers, l’électricité, l’assurance et le coût des annonces qu’il a fait paraître dans le journal local pour trouver de nouveaux locataires.

Fernand peut déduire la partie des dépenses qui se rapporte à la partie de la maison qu’il a louée durant l’année d’imposition courante. Comme il a loué 3 des 12 pièces, il peut déduire de son revenu de location 25 % des impôts fonciers, des frais d’électricité et des primes d’assurance qu’il a payés pour toute la maison. Fernand peut également déduire le plein montant des annonces, puisque cette dépense se rapporte uniquement à la partie louée de sa maison.

Lorsque Fernand remplit son formulaire T776, il inscrit le montant total de chacune de ces dépenses dans la colonne « Dépenses totales ». Il inscrit ensuite sa partie personnelle des dépenses, c’est-à-dire 75 % des impôts fonciers, des frais d’électricité et des primes d’assurance dans la colonne « Partie personnelle ». Fernand n’a toutefois pas à inscrire de montant dans cette colonne pour les annonces. »

L’exemple suggère une répartition fondée sur le nombre de pièces en location. On pourrait aussi envisager une répartition appuyée sur la superficie en pieds carrés ou en mètres, si vous préférez, ou encore s’asseoir sur une mesure directe de l’utilisation, par exemple de l’électricité, lorsque celle-ci est faisable et fiable.

Rien de mal à sélectionner la méthode de répartition la plus favorable. Au contraire, la planification fiscale efficace débute ainsi. Donc, la créativité est possible, du moment qu’elle soit bien documentée et vraisemblable…

Par ailleurs, élément à ne pas négliger, au Québec, lorsque des frais sont engagés pour des rénovations, il faut joindre à la déclaration de revenus le formulaire TP-1086.R.23.12 Frais engagés pour réaliser des travaux sur un immeuble disponible en ligne.

Notez bien que même si une déclaration de revenus n’a pas à être produite, l’ARQ exige la production de ce formulaire sous peine d’une pénalité de 200 $ ! À l’examen du formulaire, on comprend rapidement qu’il s’agit d’un instrument mis en place par l’ARQ afin d’effectuer, parmi autres choses, certains croisements susceptibles d’identifier des sources de travail au noir.

Il n’y a donc pas que les travailleurs autonomes qui doivent travailler pour l’ARQ. Tous les propriétaires d’immeubles locatifs qui engagent « des frais pour réaliser des travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation à l’égard d’un édifice, d’une structure ou d’un terrain situés au Québec » sont aussi sur le « payroll » des bénévoles de l’ARQ…

Lors d’un prochain billet technique, on rendra finalement visite à la DPA, une source potentielle de planification fiscale pour le propriétaire d’immobilier locatif.

 


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